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反向房屋抵押貸款商品結構分析
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的保險成本。此外，在承保機構損益兩平下，表
5
中提供貸款金融機構利潤均小於一
次給付型下的利潤
(129,915)
，也顯示出年金給付型的業務面臨更大的挑戰。
表
5
不同利率假設下之最大年金給付金額（參數假設同表
1
）
利率 年金金額 年金現值 租金收益 房屋剩餘價值 保費支出 金融機構利潤
0% 18,977
287,382
252,204
400,195
64,918
60,219
2% 23,733
302,287
252,204
379,719
69,285
65,790
4% 28,956
315,469
252,204
361,258
73,434
71,069
6% 34,561
326,987
252,204
344,824
77,308
75,985
（二）我國商品結構分析
我國自
2013
年五月起開始試辦反向房屋抵押貸款，目前只有年金給付的方式，
為提高本研究在國內之實務應用價值，我們利用我國的參數資料值，站在借款人的角
度，分析其辦理貸款後所保有的權益價值。我國目前制度設計的架構與美國
HECM
計
畫有以下兩點主要差異：
(1)
我國借款人無法保有房屋剩餘價值（請見註腳
2
）；
(2)
我國沒有反向房屋抵押貸款保險的制度設計，借款人不必繳交保險費，然而，當契約
終止時若貸款餘額大於房屋價值，償還金額仍以房屋價值為上限。綜上所述，我們知
道我國的制度設計實際上是希冀藉由免除借款人可得的房屋剩餘價值，以換取更大的
可貸金額以及補償發行機構因為無追索權條款所帶來的損失。
因此，站在借款人的角度而言，在我國的契約架構下，其實質上是以所擁有的房
屋換取年金給付，並仍保有契約終止前的租金收益；而發行機關獲得的即為房屋期初
價值減去年金給付以及租金收益現值。目前我國規劃的借款利率係參照國民住宅貸款
利率計算，為中華郵政兩年期定期儲金機動利率加
0.042%
，參考內政部社會司於
2013
年
2
月所提供的給付金額案例說明
20
，當兩年期定期儲金機動利率為
1.375%
時，若房
屋期初價值為
300
萬元，則一
70
歲男性可以貸得的年金給付金額為每月
10,300
元。
以下，我們假設房屋期初價值為
300
萬元，並在一
70
歲男性可以貸得的年金給付金額
為每年
123,600
21
元假設下，計算該借款人辦理貸款後所保有的權益價值，我們假設期
初費用率仍為
2%
（支付抵押物估價費、抵押權設定費、火災及地震保險等），而續期
費用率為
0%
，模擬次數為
10
萬次。表
6
提供不同利率水準下各項目之價值，其中，
安全邊際為房屋期初價值減去年金現值以及租金收益；由於我國機關發行反向房屋抵
押貸款不以營利為目的，故在此稱之為安全邊際。由表
6
可以發現，利率越高，則借
20
我國反向房屋抵押貸款發行機關原為內政部社會司，配合組織改造，現已改為衛生福利部社會及
家庭署；案例說明詳見附錄
II
。
21 = 12
×
10,300
。