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臺大管理論叢
第
26
卷第
2
期
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房屋往往是價值不高的。
Mitchell and Piggott (2004)
則指出，儘管在房價下跌的情況下，
日本的年長者平均而言還是擁有比較高的房屋淨值，因此可以利用反向房屋抵押貸款
協助年長者取得所得挹注，以減少政府公共退休金責任，並減輕長期照護需求。
Stucki
(2006)
則指出反向房屋抵押貸款能對長期照護的安排有更妥善的利用，並滿足高齡者
長期照護的需求。王儷玲等
(2011)
則是以
Szymanoski (1994)
的模型為基礎，計算台灣
年長者的屋主申請反向房屋抵押貸款之可貸金額，並且利用所得替代率來推估反向房
屋抵押貸款對於台灣老年人提升退休後生活水準的可能助益。李秉芳等
(2011)
比較固
定利率以及指數型（浮動）利率對於月給付金額以及總貸款成本的影響；其研究結果
發現，除了
95
歲女性外，對於同樣條件的借款人而言，指數型反向房屋抵押貸款每月
付款額度均較固定利率貸款高，且總貸款成本（率）均較固定利率貸款低。
此外，林左裕與楊博翔
(2011)
針對台灣
30
歲至
60
歲、擁有不動產家戶進行問卷
調查，了解受訪者是否有意願申請反向房屋抵押貸款，並且採用羅吉斯迴歸
(Logistic
Regression)
分析影響申請意願之顯著因子。結果顯示，有三分之一受訪者願意嘗試申
請，貸款方式以年金給付型較受歡迎，目的是希望提高老年生活品質。
綜合以上文獻我們可以發現，在既有的文獻方面，研究多著重於可貸金額的決定、
站在提供反向房屋抵押貸款保險機構之角度上，探討反向房屋抵押貸款保險的風險；
或著重於借款人可取得貸款金額的多寡，瞭解其經濟改善情況或效益。文獻上，尚未
有研究以發行貸款金融機構之角度分析該商品的可行性，包括商品獲利能力與相關風
險；在以借款人的角度分析反向房屋抵押貸款商品時，也缺乏對借款人保有的租金收
益以及房屋剩餘價值作考慮。本研究提出反向房屋抵押貸款契約的具體拆解方式，以
彌補過去文獻在這一方面的不足，並提供未來的研究一個更完整的模型建構方式。
參、模型與研究方法
反向房屋抵押貸款常見的貸款給付方式有下列五種
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：
(1)
信用額度型
(Line of
Credit)
；
(2)
一次給付型
(Lump Sum)
；
(3)
終身型
(Tenure)
；
(4)
期限型
(Term)
；
(5)
混
合型
(Combination of Line of Credit and Annuity)
。本文以一次給付的反向房屋抵押貸款
為例，分析發行貸款金融機構之預期利潤以及面臨的可能風險。在房屋價格動態的假
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在目前的
HECM
計畫下，借款人若選擇機動利率，除了一次給付型外，可以選擇不同的貸款給付
方式（在機動利率下，一次給付型是信用額度型的一種），而若貸款人選擇固定利率，則僅可以
選擇一次給付。在
1990
年代，約有
71%
貸款人選擇機動利率的商品；然而，自
2009
年開始，固
定利率的一次給付型開始受到借款人的青睞，在美國的
2010
財政年度（
2009
年
10
月至
2010
年
9
月），約有
69%
的貸款屬於固定利率，因此，本文所考慮的模型：固定利率之一次給付型，是目
前最多借款人選擇的反向房屋抵押貸款商品型式。相關資訊請參考
CFPB (2012)
。