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反向房屋抵押貸款商品結構分析
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壹、前言
長壽風險
(Longevity Risk)
可以說是當代人身風險管理最重要的課題。隨著人們平
均餘命的延長以及少子化的趨勢，養兒防老的可行性大為降低；而原本可以依賴的退
休金制度，也因為經濟環境以及人口結構的改變，因而充滿不確定性。以我國為例，
許多社會保險或退休金計畫，例如勞工保險以及公務人員退休撫卹制度等，已經面臨
給付條件必須緊縮的壓力。而人口結構的老化，也顯示在未來，政府將無法以稅收解
決國民老年生活安全保障的問題。
有鑑於此，我國政府近期規劃實施反向房屋抵押貸款
(Reverse Mortgages)
，在「以
房養老」的概念下，讓獨居的年長者以自己擁有的房屋換取生活津貼，以支付其老年
的生活所需。不論反向房屋抵押貸款是否能夠受到年長者的青睞，只有發行貸款的金
融機構能夠妥善管理相關風險，並且從中穩定獲利，反向房屋抵押貸款之業務才有永
續發展的機會。
本研究的目的，在分析反向房屋抵押貸款之商品結構，以幫助承作貸款之金融機
構了解該商品的特性，有效管理風險並從中獲利。反向房屋抵押貸款有幾項特性，其
中無追索權條款
(Nonrecourse Clause)
是金融機構保證，在契約到期時，金融機構能夠
請求的償還金額以借款人所抵押的房屋為限；也就是說，金融機構無法利用借款人的
其它資產來請求償還貸款。為了鼓勵金融機構參與反向房屋抵押貸款業務，政府通常
會提供反向房屋抵押貸款保險
(Reverse Mortgage Insurance)
，以保障金融機構免於遭受
貸款餘額大於房屋價值的風險。有關於反向房屋抵押貸款的研究，過去的文獻多集中
在反向房屋抵押貸款保險方面的探討，例如關於
HECM
1
訂價
(Chen, Cox, and Wang,
2010; Huang, Wang, and Miao, 2011; Lee, Wang, and Huang, 2012; Li, Hardy, and Tan,
2010; Szymanoski, 1994)
，或者是反向房屋抵押貸款保險相關風險的討論
(Boehm and
Ehrhardt, 1994; Tse, 1995)
；而文獻上有關於發行該商品的獲利能力、獲利穩定性以及
獲利風險來源等分析則非常少見，也沒有考慮到辦理貸款後借款人仍能保有的其它權
益之價值。然而，影響金融機構參與反向房屋抵押貸款業務意願的根本原因，還是來
自於經營該商品的獲利能力以及風險，因此，本研究試圖將該商品以財務工程的方法
進行拆解，以了解反向房屋抵押貸款之商品結構，尤其是預期利潤以及其風險的來源，
以提供金融機構了解該商品的特性。而本文的研究成果也可以使得借款人釐清辦理反
向房屋抵押貸款後可以保有的權益，以及其對應的價值。
一般的房屋貸款
(Mortgage)
是借款者向金融機構借出一筆金額，並且在約定的期
1 Home Equity Conversion Mortgage (HECM) :
全名是房屋淨值轉換貸款，反向房屋抵押貸款在美國
由聯邦住宅局
(Federal Housing Administration; FHA)
來擔任政府的擔保，並且推行房屋淨值轉換
貸款計畫，是歷史悠久並且較流行的產品之一。