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臺大管理論叢
第
26
卷第
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期
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間內償還本金與利息，在按時還款之下，隨著到期日的接近，借款人所擁有的房屋價
值也跟著增加。而反向房屋抵押貸款是借款人將房屋抵押給金融機構，並借出一筆金
額，但是借款人仍保有房屋的所有權與使用權；借款人在借款期間不需要償還本金與
利息，直到其死亡、搬遷或是入住到長期養護機構，才需要償還貸款；此時，抵押的
房屋將進行出售，以支付貸款所累積的本金與利息，而償還貸款後若仍有餘額則屬於
借款人的遺產。但若在契約到期時房屋的價值小於貸款餘額，則因為無追索權條款的
設計，將使得貸款者遭受損失。在美國，若金融機構參加
HECM
計畫，則在房屋價值
小於貸款餘額時，可以向聯邦住宅局提出保險請求權
(Insurance Claim)
，來彌補這項
損失。本研究將在美國
HECM
計畫的架構下分析反向房屋抵押貸款商品結構
2
。
對於借款人而言，辦理反向房屋抵押貸款，因為無追索權條款的存在，可以視為
以其所擁有的房屋，向銀行換取一筆養老給付（可貸金額）；除此之外，借款人還保
有契約終止前的租金收益以及房屋剩餘價值（指在契約終止時房屋價值大於貸款餘額
的部分）。換句話說，整體金融機構的利潤等於抵押房屋期初價值，減去可貸金額、
租金收益以及房屋剩餘價值。另一方面，對於提供貸款的金融機構而言，可以將抵押
的房屋視為經營此項業務的收入，這項收入將轉變為金融機構的各項支出，包括：
(1)
一筆養老給付（可貸金額）、
(2)
貸款契約終止前的租金收益、
(3)
房屋剩餘價值、
(4)
支付反向房屋抵押貸款保險的保費
3
（即提供保險機構的保費收入）、
(5)
金融機構的
預期利潤；而由於繳交了保費，因此提供貸款金融機構還可以獲得保險保障的好處（即
享受反向房屋抵押貸款保險的保險成本）。對於提供反向房屋抵押貸款的金融機構而
言，能夠將該商品拆解，以了解上述各個項目的比重與金額，是能夠有效管理該商品
的基本要求。
本研究試圖提供上述項目之拆解方式，並且提供數值結果，以瞭解上述項目間的
變化關係，並針對重要的變數假設進行敏感度分析，以了解金融機構的利潤來源與風
險。我們首先參考過去的文獻（王儷玲、王正偉與劉文彬，
2011
；
Szymanoski, 1994;
Lee et al., 2012
），在反向房屋抵押貸款保費收入等於預期損失的條件下，決定可貸金
額的上限
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，亦即本金限制因子
(Principal Limit Factor)
；其次，本研究說明可貸金額以
及金融機構利潤的關係，以供金融機構參考並可做為決定最終可貸金額的依據。之後，
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我國反向房屋抵押貸款已於
2013
年上路。然而，目前我國反向房屋抵押貸款商品設計與本文所探
討之商品架構（美國
HECM
計畫）不同。在我國目前的規劃下，只有按月領取年金之設計，並只
限定無法定繼承人的老年人申請貸款；而在借款人死亡時，若房屋的價值大於貸款餘額，因為借
款人無法定繼承人，餘額歸屬於國庫。
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以此保險費向政府或其它金融機構取得反向房屋抵押貸款保險的保障。
4 HECM
章程規定可貸金額不能超過聯邦住宅局在房產所在地區的貸款限制，本文稱其為最大可貸
金額（成數）。