48 Motivations behind Property Developers’ Price Cut: “Profit-Sharing” vs. “Sales” 斷。就虛擬變數觀察，臺北市十二個行政區，以中正區、大安區、內湖區、中山區、 北投區及文山區推案量最多，共佔71.9%；松山區及萬華區推案最少，分別佔2.7% 及3.2%。推測臺北市主要重劃區多集中在內湖區、中山區、北投區及文山區，可開 發面積較多；及自2007 年後，臺北市推案以大安區、中正區及中山區等市中心豪 宅產品為主，因此上述六區推案量較大。近17 年推案建商中，上市櫃及推案穩定 之建商，約佔33%；一案建商及其他建商佔67%；另外，觀察推案時機及工程進度， 推案時機以2004 年至2010 年為最高峰，工程度進主要以預售屋為主佔83.4%，此 現象與市場經驗符合。由於該期間為房市景氣上行段，建商及消費者購屋信心較強， 預售屋推案量最多。 圖1 臺北市議價空間指數與30天銷售率指數趨勢圖 臺北市不動產市場多頭時間為2006 年至2014 年，期間約為9 年，不景氣及修 正時間分別為2000 年至2005 年，2015 年至2016 年，期間約為7 年。由於新推個 案市場以預售屋為主，係銷售未來之不動產，類似遠期契約 (Forwards) 概念，故房 市景氣處於上升階段時，預售屋具未來上漲空間，市場熱絡，通常預售建案在取得 使用執照前即完銷；但景氣處於下行階段時，預售屋雖不具未來上漲空間，但開發 商基於機會成本考量，仍會以預售屋形式銷售至取得使用執照後，再繼續新成屋銷 售。故從臺北市敘述統計觀察，臺北市預售屋超過8成，符合市場經驗。
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