47 NTU Management Review Vol. 31 No. 1 Apr. 2021 中正區、內湖區、南港區、士林區、萬華區、北投區、大同區及文山區，以文山區 為基礎組。藉由空間區位變數，控制區位影響議價率的因素。李春長與張金鶚 (1996) 指出，臺北市中心區位較新北市地區買方需求高，故賣方較不願意提供較大議價空 間。愈接近市中心區位，議價空間愈小。 （四）推案時機 本文研究時間為2000年至2016年，總計17年共68季。建商新推個案時機點， 反映不同時期的政府政策、景氣等總體概況，對於銷售率與議價率亦有不同影響。 推案時機以年為單位，藉此推案時機變數，控制時間影響議價率的因素。在許淑媛、 袁淑湄與張金鶚 (2011) 的研究中指出，景氣除影響建商推案的產品定位差異，更影 響價格分散程度及建商之訂價策略。而Ong, Neo, and Tu (2008) 在研究不同景氣情 況下供給者的存貨壓力發現，市場穩定上揚階段，建商對存貨較不敏感，訂價差異 增加；反之，在市場衰退階段，存貨成本較高，訂價差異減少。因此，在景氣上揚 階段，其議價率減小，景氣下跌，議價率可能增加。 四、資料分析 國內外關於建商新推個案議價率或銷售率議題之研究，缺乏以建商動機或建商 行為為主軸之實證研究，本研究透過國泰房地產指數相關資料，恰可捕捉建商降價 之動機。國泰房地產指數以調查臺北市新推個案資料為主，研究範圍以臺北市12 個行政區為實證地區。所稱之新推個案，即為國泰市調人員調查當季建商所推首次 公開建案（該個案可能為預售案、結構體或成屋）。而在總體資料方面，資料年期 為2000 年第1 季至2016 年第4 季，總計共68 筆臺北市議價率與30 天銷售率之時 間序列資料，見圖1；個案資料方面，為2000年第1季至2016年第4季，總計3,021 筆個案有效樣本。個體交易資料包含個案建案特徵、開價、可能成交價、議價率、 30 天銷售率、公設比、可售戶數、銀行貸款成數及主力坪數等，見表1。國泰房地 產指數資料為國泰建設與國立政治大學臺灣房地產研究中心合作研究並編製房地產 指數季報，並由國泰建設市調人員親赴預售屋銷售中心市場調查每季新推建案。市 調內容包括新推建案之開價、成交價格、30 天銷售率、議價率及建案特徵等。國泰 房地產指數報告長期提供政府機關，如中央銀行、國發會、內政部，及專業機構， 如土地銀行和外資企業，作為決策資訊重要參考。本文為求資料正確性及合理性， 輔以預售屋實價登錄資料交叉比對國泰資料庫個案資料之表價、成交價格，議價率 及銷售率，與實價登錄資料差異不大，故資料完整度應為水準之上。 從表1敘述統計來看，住宅特徵方面：公設比平均 26.9%，平均樓層10樓、可 售戶數約39戶，主力坪數平均49.7坪；價格及銷售情況方面：平均開價每坪64萬， 成交價每坪55.5 萬，平均議價率則為11.5%，30 天銷售率約為2成，均符合市場判
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