46 Motivations behind Property Developers’ Price Cut: “Profit-Sharing” vs. “Sales” 即併同上市櫃建商，歸類為穩建建商；其餘則為一般建商。上市櫃建商財務穩定， 銀行貸款取得較容易且利率較低，產品較不易降價，議價率較小。 5. 銀行貸款成數 銀行貸款成數，代表消費者購屋資金運用程度。若銀行貸款成數高，預售屋自 備款低，對於銷售有正向影響，議價率小。另一方面，貸款成數愈高，消費者需準 備之自備款愈少，購買預售屋的壓力愈小，預售屋愈具投資利基，對建商而言，則 愈具銷售利基。也就是說，預售屋銷售率愈好，銀行可提供建築融資的比例愈高， 建商財務壓力愈小。 6. 銷售率 銷售率只存在於新推個案市場，係反映開發商於已實現銷售的程度；中古屋市 場為買賣雙方個別市場，通常以TOM衡量銷售能力。一般而言，新推個案市場之 銷售率與市場景氣相關，亦與行銷策略相關，係指一定時間內，已銷售金額與總銷 售金額之比值或已銷售戶數與可銷售戶數之比值。本文所指銷售率，係以臺北市新 推個案30 天之已銷售戶數與可銷售戶數之比值9。而建商投資興建預售屋，除土地 融資外，還包括建築融資。銀行為降低其建融放款風險，撥款方式除依工程進度撥 款外，還會視該建案的銷售率進行撥款。也就是說，如果銷售率欠佳，銀行建融金 額降低，此時建商必須以自有資金支付建融，將對財務規劃造成影響。 7. 開價 開價即為表價。Semeraro and Fregonara (2013) 認為，不動產表價為開發商銷售 策略內涵，亦為賣方對於不動產價格及所組成各項不動產特徵價格之期望價格。另 外，賣方可預期從議價過程中喪失之報酬，藉由提高表價抵銷。因此表價對議價空 間應互為正向關係（鄒欣樺等，2007）。 （三）空間區位 本文研究範圍為臺北市12個行政區，包括大安區、信義區、松山區、中山區、 穩健建商總計共998 筆資料，扣除上市櫃建商、公開發行建商，其餘推案量超過8 案之建商總 計434筆資料，建商包括中星、元利，心力合、文心、世豐、永陞、兆雄、全陽、吉美、安家、 良茂、亞青、和暘、忠泰、東騰、松漢，長耀，首泰、首鋼、陞聯、國美、將捷、華威、維多 利亞、綺華、德安、蓮園、震大、樸園、麗寶、寶路及瓏山林等共33 家建設公司，本文比對 上述建設公司推案頻率，推案年度大致平均，並無集中某期間大量推案或不推案現象，因此推 定上述公司為推案穩定建商。 9 國泰房地產指數之資料分為個案資料及總體資料。本文個體觀點實證分析係以個案資料為主； 總體觀點實證分析係以縱斷面資料為主。個案資料係為新推個案公開後30 天內之銷售率。計 算方式為新推個案公開後30 天之銷售戶數除以可售戶數。而國泰房地產指數之30 天銷售率指 數係屬縱斷面資料，其計算方式為每季所有新推個案之30 天銷售率個案資料，經個案規模權 重調整後，於當季所有個案加總平均。
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