45 NTU Management Review Vol. 31 No. 1 Apr. 2021 一般坪數，約佔52%。 （二）建商財務規劃 1. 工程進度 依建物完成程度區分為預售屋7、結構體及新成屋（楊宗憲，2003），建商並依 銷售期間劃分財務運用概況。預售期間，開發商僅支付銀行土地融資利息，由消費 者已付自備款支付建築融資。若建案預售期間完銷，取得使用執照後遂向銀行辦理 消費者分戶貸款即可償還土地融資；反之，建案預售期間銷售不佳，取得使用執照 後不僅將支付成屋之貸款利息，更需負擔持有稅，該未售成屋即為建商資產負債表 之存貨，財務壓力增加。因此，建商於預售期間完銷，存貨壓力最低，議價率最小； 成屋銷售涉及持有稅及建商貸款提撥，其在現金流量表科目為費用及債務支出，在 資產負債表科目為存貨，資金成本最高。故未售餘屋，將增加開發商財務壓力，議 價率應最大。本文依《不動產經紀業管理條例》第4 條第3 項規定，將工程進度區 分為預售屋及新成屋。 2. 建商可售戶數 楊宗憲 (2003) 認為，規劃戶數影響產品去化時間的機率。也就是說，規劃戶數 愈多，去化時間愈長，在建商可能有財務壓力情況下，議價率應該愈大；另外，陳 妍如、張金鶚與陳淑美 (2014) 認為，新推個案戶數太多，未來管委會管理不易；但 戶數太少，管理費負擔比例較高，皆對房價有影響。對建商而言，可售戶數愈少， 反映在資產負債表之存貨愈少，議價率小；反之，可售戶數愈多，存貨愈高，議價 率大。 3. 總銷金額 建案樓地板面積反映建案規模大小，亦反映總銷金額多寡（彭建文與盧建霖， 2014）。總銷金額愈大，建案規模較大，通常採取低表價策略，以降低財務風險（鄒 欣樺等，2007）。因此，總銷金額愈高，議價率大。 4. 是否上市櫃 江穎慧、朱智揚與張金鶚 (2019) 將建商依推案數目及上市櫃情況，分為上市櫃 建商與其他建商。本研究依照建商上市櫃與否，以及2000 年—2016 年間推案概況 作區分，若建商在上述期間內，推案超過8案8，代表公司財務穩定，有固定營收， 7 依《不動產經紀業管理條例》第4 條第3 項規定，預售屋係指領有建造執照尚未建造完成而以 將來完成之建築物為交易標的之物。本文所指之預售期間係為預售屋領有建造執照，尚未領有 使用執照之銷售期間。 8 臺北市新推個案領取建築執照開始銷售至取得使用執照完成入帳，期間約2 至2.5 年。本文研 究時間總計17年，該期間推案頻率若為2年推一建案，代表公司有穩定入帳，歸類為穩健建商。
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