44 Motivations behind Property Developers’ Price Cut: “Profit-Sharing” vs. “Sales” 三、模型變數說明 在個體觀點研究的迴歸模型中，參考Song (1995)、Knight, Miceli, and Sirmans (2000)、 Basu and Thibodeau (1998)、Semeraro and Fregonara (2013) 及鄒欣樺等 (2007) 實證研究，將產品特徵、空間區位及推案時機納為研究變數，另外，本文研究標的 為建商新推個案（分為預售屋及新成屋），因此，將建商財務規劃納入變數進行研 究。綜合上述，將不動產特徵之變數區分為：不動產產品特徵、建商財務規劃、空 間區位及推案時機等四大類。 （一）不動產產品特徵 1. 樓層高度 林秋瑾(1996) 指出，樓層愈高，營造成本愈高，反映建商建築融資利息等資金 成本較高，議價率較高。另外，建物高度愈高，通常即為建物臨路寬度愈大。依《臺 北市土地使用分區管制自治條例》第十一條及第二六條規定，住宅區建物高度比不 得超高1.5 倍，商業區建築物高度比不得超過2 倍。因此，樓層高度與建築物面前 道路呈正相關，面前道路愈寬，建物可興建高度愈高，係為臨主要幹道建築，可能 規劃大坪數等產品，房價開價較高，但營造成本可能愈高，建築融資成本較高，因 此議價率亦有可能較大；反之，樓層愈低，面前道路愈窄，可能為巷弄典型住宅產 品，房價開價較低，但營造成本可能較低，建築融資成本較低，故議價率可能也較 低。 2. 公設比 公設比與公共設施多寡，並非為正相關。公設比通常反映新推個案未來可實際 使用坪數。根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第四項第二款規 定，房屋面積包括主建物、附屬建物及共有部份；及第五項第一款規定，扣除法定 停車空間之共有部份，即為公設面積。一般新推個案公設比在30%左右（公設面積 ／房屋面積）。公設比太高，代表房屋實際使用面積小，房屋主建物坪數單價較高； 另外，公設比亦反映房屋總價，公設比愈高，代表房屋所有權狀面積愈大，房屋總 價愈高。也就是說，公設比愈高，主建物單價愈高，但建物使用效率降低，議價率 可能增加。 3. 主力坪數 林秋瑾 (1996) 認為，坪數大小對單價有顯著影響；邱于修、周美伶與張金鶚 (2013) 認為，小坪數與較大坪數產品，主要為投資需求之非典型產品，中坪數產品 則為消費需求之典型產品。主力坪數與產品市場定位相關，涉及推案時機點的選擇。 主力坪數隨推案時機不同，其銷售率及議價率亦不相同。本文主力坪數依據國泰房 地產指數數據資料之坪數分佈概況，分為較小坪數、中坪數及較大坪數三類。其中， 25 坪以內為較小坪數，約佔23%，65 坪以上為較大坪數，約佔25%，其餘坪數為
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